25. sep
HANDEL: – Koble Wergelandskvartalet med Saga II med gangbro i 2.etg. høyde for å maksimere effekten av nytt og gammelt. Konsentrer varehandelen i den delen av Sundet, mener Bjørn Bauer.
 
Innsigelse – områdeplan for Eidsvoll sentrum
SENTRUM: Bjørn Bauer er en av investorene/utbyggerne i Sundet. Her er hans kommentarer til utviklingen av sentrum.

Publisert: 19.jul.2018 14:00
Oppdatert: 19.jul.2018 13:50

Jeg viser i det videre til presentasjonen av planen for Eidsvoll sentrum på Panorama 30.05.18.

Denne redegjorde for hovedsakelig byggenes arkitektoniske utforming og hensyn rundt dette. Fra mitt ståsted syntes dette å bli for endimensjonalt og snevert og hvor viktige hensyn ikke er tatt med i vurderingen. Jeg vil spesielt peke på vurderinger rundt det kommersielle og kulturelle i framtidas Sundet.

La meg kort nevne hverdagskulturen som kino, konsertaktiviteter kort sagt et aktivt kulturhus. Dette syntes helt fraværende i den totale vurderingen men vil være et viktig moment i den totale vurderingen for å skape et fullstendig bilde av hva man ønsker seg for samfunnsutviklingen i et aktivt sentrum.

HVA ØNSKER KOMMUNEN

Deretter til de kommersielle hensyn som heller ikke syntes vurdert tilstrekkelig. For det første en utvikling av varehandelen og også deretter til investorenes og disses grunnlag for å sette i gang bygging av bolig og kjøpesenter. Hva er det kommunen legger til grunn på disse områdene og hva ønsker kommunen seg?

Det er noen faktiske forhold som man her ikke kan stikke hode i sanden og late som om ikke eksisterer. Hva styrer varehandelen?

Svaret på dette er forbrukerkunden og dennes handlevaner og hva som påvirker dette. Dette er absolutt ikke så tilfeldig som det kan se ut som.

LOKALT OG REGIONALT SENTER

Majoriteten av forbrukerkundene forholder seg til to steder for å gjøre sin handel. Et sted hvor man gjør daglig handelen og et sted hvor man gjør storhandel. Man kan litt lettvint beskrive dette som melk og brød i det første tilfellet og som helgehandel, julehandel osv. i det andre tilfellet, altså et lokalt senter og et regionalt senter. Her er det helt klart at både Råholt og Sundet er lokale sentre og Jessheim det regionale senteret slik situasjonen er i dag.

Vurderingen er jo da hvor skal Eidsvoll sentrum være i dette bildet og hvordan kommer vi dit?

Hvilke konkurransefaktorer gjør seg her gjeldende? Basert på forbrukerkundens handlevaner er de grunnleggende faktorene tilbudet på tilgjengelighet, utvalg og pris.

Tilgjengelighet dreier seg om åpningstider, parkering, snømåking osv.

Utvalg som varemiks eller butikkmiks i sin fulle bredde.

GRUNNFAKTORENE

Pris som konkurransefaktor taler for seg selv men kan nyanseres ved hva slags produkt det handler om. Dagligvarer handler ofte om en rasjonell tilnærming og selges på pris, rabatt osv., mens parfyme og eksklusiv mote, enkelte bilmerker m.m. har mer egosensitiv karakter og trekker i stikk motsatt retning og selges fordi det er eksklusivt og dyrt. Dette er ikke uttømmende men allikevel de viktigste grunnfaktorene i varehandelen.

ET VIKTIG SPØRSMÅL

Hva skal Eidsvoll sentrum være og framstå som? Dette er et viktig spørsmål for meg som investor. Jeg er ikke helt overbevist om at boligbygging i Sundet nødvendigvis må bli et «klondyke» med mindre man får et eksklusivt tilsagn som må medføre et konkurransefortrinn.

Hvem ønsker kommunen seg som innbygger i et nytt og større Eidsvoll sentrum? Hvor mange skal de være? Hvilken alder skal de bestå av? Hvor henter vi dem? Hvordan legger vi til rette for dette?

Det mangler altså en grundig segmenteringsjobb.

Hva er segmentering? Her er Wikipedias definisjon:

«Segmentering er en markedsstrategi som går ut på å dele et marked i delmarkeder av forbrukere som har felles behov og prioriteringer for så å utvikle og implementere strategier for kommunikasjon og påvirkning.

Et markedssegment består av en kundegruppe der kundene har omtrent de samme behovene. Man retter markedsføringen mot segmentet. Man deler gjerne inn i:

  • Geografiske kriterier
  • Demografiske kriterier (alder/kjønn/inntekt)
  • Psykografiske kriterier (utadvendt, innadvendt, initiativrik, impulsiv, ledertype, maskulin, feminin osv.)
  • Livsstilskriterier (om man er aktiv i idrett, politisk engasjert, engasjert i foreningsliv etc.)
  • Kriterier for effektiv segmentering[1]:
  • Identifiserbart – hvem er målgruppen?
  • Størrelsesmessig tilstrekkelig – er målgruppen stor nok?
  • Stabil – vil målgruppen bestå over tid?
  • Tilgjengelig – kan målgruppen nås?
  • Respons på marketing – differensierer på de forhold til markedsføringsoppgavene står ovenfor

Black and Deckers markedssjef uttalte en gang: «Vi selger egentlig et hull i veggen ikke en bormaskin».

Dette er viktige elementer som bør vurderes og redegjøres for og som mangler i en fullstendig sentrumsplan.

BYGG GANGBRU

La meg til slutt komme med noen konkrete forslag basert på de foranstående kriterier.

Først til varehandelen. La Wergelandskvartalet bli stort nok til å utvikle et godt nok varehandelskonsept der man kan gjøre seg interessant for de viktigste aktørene. Koble Wergelandskvartalet med Saga II med gangbru i 2.etg. for å maksimere effekten av nytt og gammelt. Konsentrer varehandelen i den delen av Sundet.

UTEN KRAV TIL NÆRINGSAREAL

La resten av Sundet være uten krav til næringsareal. Dette begrunner jeg med at en nyetablering der konsentrasjonen av handelen allerede er vil «støvsuge» markedet for næringsaktører.

Et krav til næring i andre deler av Sundet vil medføre at disse verken kan selges eller leies ut og følgelig stå tomme. Dette vil igjen kun bidra til nye svarte butikkvinduer med tomme lokaler som Sundet allerede er kjent for.

KULTURSENTER PÅ RUBIS

Etabler et aktivt kultursenter på Rubis. Dette vil strekke aktiviteten utover og gjøre Sundet mye større. Dette kan være viktig i tiden framover.

DEN 4. MJØSBY

La meg også komme med et synspunkt på «den 4. Mjøsby». Et utmerket navn, men dessverre med feil konnotasjoner i seg. Motorveien og jernbanen og nærheten til Oslo og Gardermoen er det viktigste elementet for det potensialet som nå er tilrettelagt for utviklingen på Øvre Romerike, herunder Eidsvoll. Tatt i betraktning et relativt snevert kunnskapsnivå for framtidas potensielle nye borgere på hvor Eidsvoll ligger tror de fleste at vi nesten bor på Lillehammer. Det er viktig å gi signaler og bevisstgjøre de korte avstandene til Oslo og Gardermoen, ikke det motsatte. Vi ligger tross alt i tid med tog på samme avstand som Grorud i forhold til Oslo Sentralstasjon. Eidsvoll er lokalisert i randsonen av Stor-Oslo med korte avstander til det meste. Dette er det unike i dette prosjektet og det viktigste konkurransefortrinnet som må ivaretas og styrkes ikke svekkes.

Ideen Mistbergkollen

Mistberget er et fjell i Eidsvoll kommune i Akershus. Det har en høyde på 663 meter over havet og er den nest høyeste toppen i Eidsvoll kommune. Mistberget ligger mellom Eidsvoll og Hurdal og er synlig fra de fleste steder på Romerike. (Fra Wikipedia)

Mistberget, lokalisert mellom Hurdalsjøen og Mjøsa, helt inntil den firefelts motorveien (E6) nær knyttet til ferdselen over sentrale Østlandet med kort vei til Gardermoen i randsonen av Stor-Oslo.

Mistbergets plassering, dets topografi åpner for et utall av unike muligheter. Det er nettopp dette som klart ligger i dagen. Her kan det i områdene i og rundt etableres et stort hyttefelt, alt fra forskjellige skianlegg, fjellklatring, inne- og ute- stadionanlegg, hotell og serviceanlegg som betjener både veianlegg og fjellheimen, høyskole og universitetscampus, golfbane etc. Det er som sagt et helt ubegrenset utvalg av muligheter.

KORT VEI FRA OSLO

Den korte veien fra Oslo og Gardermoen både med tog og bil, helt inntil E6 med korte avstander til Hurdalsjøen og Mjøsa gjør dette til et hyttefelt for helårsbruk og vil være helt unikt og uten kvalifisert konkurranse på Østlandet.

Dette er den største ubrukte ressursen i Eidsvoll kommune. Fra dette kan varehandelen i området få en fast og langvarig økning, entreprenører vil kunne knytte seg til gode oppdrag osv.

 
– Artikkelen fortsetter under bildet –
Bjørn Bauer
Telefon: 63 92 27 00 // Tips oss: Skjema »
Ansvarlig redaktør (konst.):Vegard Storbråten Øye »
EUB har ikke ansvar for innhold på eksterne nettsider som det lenkes til.
 
EUB bruker informasjonskapsler. Les mer om informasjonskapsler her, og vår personvernerklæring her. Les mer om vilkår og samtykke
 
Løsningen er designet og utviklet av Hamar Media – www.hamarmedia.no