26. sep
Enebolig i bygryta: Eneboligen til familien Dramstad i Kjeld Stubs veg 1 omkranses av kjøpesenter og leiligheter i Skovly. Utbyggere, utviklere og boligspekulanter har flere ganger vært på døra i håp om å kjøpe. Foreløpig har de ingen bråhast med å selge. – Vi kunne egentlig solgt dette til en god pris for mange år siden. Så fort det kommer planer om fortetting er det mange eiendomseiere som får sjokk. Her kan vi ikke bli. Vi må få oss noe nytt, er en gjennomgående tanke, sier Svein Dramstad.
 
Da naboene solgte valgte Svein og familien å vente. Det kan gi ekstra milliongevinst
– Om vi har fått bud på 15–20 millioner? Ja, det kan hende, sier Svein Dramstad. Mens boligblokkene popper opp i byen har familien ingen bråhast med å selge. Det kan være et varp, ifølge flere boligeksperter.

Publisert: 13.feb.2018 18:00
Oppdatert: 15.feb.2018 06:23

– Denne eiendommen kunne vi solgt mange ganger, sier Svein Dramstad. Han og familien har eid eneboligen sin i Kjeld Stubs veg 1 på Jessheim i over 50 år. På den ene siden av husveggen ligger lokalene til det gamle lensmannskontoret. På den andre Skovly – med senterbutikker og leiligheter i høyden. Det er et godt bilde på transformasjonen fra land til by. Da familien Dramstad flyttet dit omkranset enger eiendommen og hester gresset der rådhuset ligger i dag. Nå er det heisekraner og boligblokker som dominerer bybildet og flere skal de bli i årene som kommer. Det er et godt bilde på transformasjonen fra land til by.

– Det er vanskelig å si et konkret antall henvendelser. Forespørslene har kommet over mange år, men det er blitt mer intenst de siste årene, sier Dramstad.

Ikke noe imot utbyggingen

Han står ute i gata og rydder snø. For seg selv og naboen. Så fort han setter seg inn i en taxi eller snakke med folk i byen, kommer raskt temaet opp.

– Det første taxisjåføren spør om er hvor mange som har vært og prøvd å kjøpe dette. Alle skjønner konteksten, humrer Dramstad. Utnyttelsesgraden på eiendommen er 200–300 prosent. Det er selvsagt med på å gjøre den attraktiv for utbyggere og utviklere. Men også boligspekulanter som ser for seg å gjøre en rask milliongevinst har fått med seg en lukrative beliggenheten. Selve tomten er på litt over 800 kvadratmeter.

– På en vanlig enebolig har du kanskje et utnyttelsesgrad på 35–40 prosent, sier Dramstad.

– Dere har fått en høy nabo?

– Ja, det er høyt og fint. Jeg har ikke noe imot utbyggingen som sådan. Vi kjenner utbyggeren og har gjort det i mange år. Det er et greit naboskap, svarer Dramstad.

– Hva tenker du om måten Jessheim utvikler seg på som by?

– Det er noe som ligger i tiden. Det må komme utbygging og det konsentrert. Slik er det når en liten plass transformeres til en stor.

Kan tjene stort på å vente

Parallelt med at flere naboer har slått til og solgt til utbyggere, har familien Dramstad ventet. Nå kan det betale seg i form av en betydelig milliongevinst.

– Det er en del som blir kjøpt ut, og jeg har fulgt med på alle transaksjonene som er kommet. Vi kunne egentlig solgt dette til en god pris for mange år siden. Så fort det kommer planer om fortetting er det mange eiendomseiere som får sjokk. Her kan vi ikke bli. Vi må få oss noe nytt, er en gjennomgående tanke. Så selger de eiendommen så billig at de nesten ikke har råd til flyttebil når de drar, sier Dramstad.

– Det å sitte på en eiendom som blir regulert til fortetting av utbyggere, er som å vinne i Lotto, utdyper han. Han vet at ved å vente, kan gevinsten ved et salg bli enda større. Kjøperen må grave dypere i lomma for å få ut de siste eiendommene. Samtidig kan det være en risiko. Utbyggerne kan se etter andre muligheter.

– Eiendommen blir garantert solgt en dag. Men det er ikke noe hastverk, sier Svein Dramstad.

KAN gi stor gevinst, men husk skatten

– Utviklingspotensialet øker åpenbart verdien dramatisk, sier eiendomsmegler Christian Brodshaug. Det er likevel flere ting det er viktig å huske på når du skal selge eneboligtomt til utbyggere.

– I noen tilfeller er det litt som Lotto, sier Christian Brodshaug, eiendomsmegler i Proa Eiendomsmegling. 

– Gode råd i en slik situasjon? 

– Det første er at det er noen skattemessige konsekvenser som inntreffer. Der man har en skattefri gevinst på salg av en enebolig som selges til en som skal benytte den til det samme i framtida, vil situasjonen være en helt annen der man selger til en utvikler. Det kommer skatt på salget. Dette må sjekkes i forkant, og den økte verdien må ikke forsvinne i den økte skatten. Da er man like langt. Det andre man skal være klar over er at land, tomter og dette potensialet normalt ikke minker i verdi i framtida. Således har man normalt ikke noe hastverk, sier Brodshaug, og legger til at de som sitter med siste eiendom i et område normalt vil oppleve størst konkurranse og at det også vil gjenspeile verdien. Han mener tomta i Kjeld Stubs veg 1 er verdt over ti millioner kroner.

– Utnyttelsesgrad er 200–300 prosent i Byplanen. Oppnås det 300 prosent kan eiendommen være verdt cirka 22 millioner, med alle mulige forbehold, sier eiendomsmegler Vibeke Voksøy i Aktiv Eiendomsmegling.

– Klart heldig situasjon

– Her er det nok ingen fasit, og det er like mange ulike situasjoner som det er tomter i sentrum. Men det å sitte på en tomt i sentrale strøk som Jessheim og i et område kommunen signaliserer at man ønsker fortetting, er jo helt klart en heldig situasjon. Det er jo én av Nord-Europas raskest voksende byer, sier Aleksander Nilsen, eiendomsmegler og regionleder i Eiendomsmegler 1. Han sier det i slike situasjoner alltid vil være en balanse mellom å være tålmodig mot å slå til når sjansen byr seg.

– Blir det ingen løsning med utbyggere/utviklere kan det i verste fall bety at de regulerer eiendommen omkringliggende. Det kan være negativt i neste runde for de med sentrumseiendommer, sier han, og råder aktuelle eiendomseiere til å gå noen runder med utbyggere, se til lignende referansesalg og være obs på skattesatsen på 23 prosent som kan inntreffe.

Dette sier skattemyndighetene

I utgangspunktet er gevinst for salg av fast eiendom skattepliktig og tap er fradragsberettiget. Skattesatsen for 2018 er 23 prosent.

Det er imidlertid gjort unntak for salg av fast eiendom som man har brukt som bolig selv. Dersom man har eid og bodd i boligen minimum ett av de siste to årene forut for salget, er gevinsten skattefri og et eventuelt tap er ikke fradragsberettiget.

– Salg av rene tomter vil alltid være skattepliktig ved gevinst, og fradragsberettiget ved tap, sier Roger Kjos, seksjonssjef ved avdeling for fastsetting i Skatt Øst.

– Det er imidlertid ikke bare rene ubebygde grunnareal egnet for utbygging av bolig eller annet, som anses som tomt skattemessig. Salg av eiendom som er bebygget kan etter omstendighetene anses som helt eller delvis skattepliktig tomtesalg. Det kan for eksempel være tilfelle dersom bebygget boligeiendom selges og salgssummen antas å være vesentlig større som en følge av muligheten for å anvende deler av grunnen til ny bebyggelse. Dersom eventuell bebyggelse er saneringsmoden, kan det føre til at man ser bort ifra bebyggelsen og anser salget som et rent tomtesalg, sier Kjos.

– Hvorvidt det foreligger et salg av bolig eller delvis/helt tomtesalg må vurderes i hvert enkelt tilfelle, hvor man blant annet ser på tomtens størrelse, boligens standard og verdi, utnyttelsesmulighetene for tomten og karakter/utvikling på området der eiendommen ligger. Det anbefales at skattyter ber om en veiledende eller bindende forhåndsuttalelse forut for salget, særlig i de tilfellene hvor kombinasjonen bolig/tomtesalg kan oppstå, poengterer Roger Kjos.

Byplanen for Jessheim

Det åpnes for transformasjon og høy utnyttelse i søndre del av Jessheim næringspark og i området Kjeld Stubs veg/Trondheimsvegen/Ringvegen/Rådhusgata.

Store deler av området omdisponeres fra boligformål til sentrumsformål. Omdisponering medfører at det kan bygges høyere (5 etasjer) enn dagens bebyggelse. Det er lagt opp til høy utnyttelsesgrad – 200–300 % BRA – på eiendommen til Svein Dramstad og familien.

 
Telefon: 63 92 27 00 // Tips oss: Skjema »
Ansvarlig redaktør (konst.):Vegard Storbråten Øye »
EUB har ikke ansvar for innhold på eksterne nettsider som det lenkes til.
 
EUB bruker informasjonskapsler. Les mer om informasjonskapsler her, og vår personvernerklæring her. Les mer om vilkår og samtykke
 
Løsningen er designet og utviklet av Hamar Media – www.hamarmedia.no