19. nov
 
Tjener millioner på kjøp og salg av boliger utenfor hovedstaden
Frederik Due tjener millioner av kroner på leilighetskjøp på kontrakt og salg med fortjeneste – og alt skjer utenfor hovedstaden. – Jeg har klokkertro på Øvre Romerike, sier han.

Publisert: 15.mai.2018 21:00
Oppdatert: 15.mai.2018 12:29

Når EUB snakker med Frederik Due skal han møte en potensiell leietaker på Jessheim. Han har fått mange henvendelser på objektet som ligger ute.

– Det koker i leiemarkedet, sier Due. Han er profesjonell boligkjøper og har for lengst droppet Oslo-markedet. De ni siste årene har han satset stort på Øvre Romerike, der favorittstedene for eiendomsinvesteringer er Råholt, Eidsvoll sentrum, Nannestad sentrum, Maura og Jessheim.

– Alt handler om timing og kjøp til riktig tid. Favoritten er små toromsleiligheter. I snitt ligger fortjenesten et sted mellom 100.000 og 300.000 kroner, sier Due til EUB. Det betyr at han har gjort millioner av kroner i fortjeneste de siste årene. Due oppgir ikke nøyaktig antall kjøpte og solgte boenheter, men bekrefter at det er snakk om snart 50 enheter. Det betyr i så fall cirka 10 millioner i fortjeneste før skatt om man regner med snittøkning i prisen på 200.000 kroner. Men Due sitter ikke igjen med alle pengene alene.

– Mye hardt arbeid har gitt gode, innbringende kroner til mine medinvestorer og meg selv de siste snart ti årene. Jeg har ikke hatt nok kapital selv til å drive dette alene, men har funnet noen investorer som har likt strategien min, poengterer Due.

Tipset av eiendomsmegler

– Jeg fikk litt overskuddskapital etter å ha drevet eget selskap i mange år. Jeg hadde jobbet ekstremt mye, og ville putte pengene et trygt og godt sted. Selv på det tidspunktet hadde jeg ikke mulighet til å gjøre det i Oslo med boligprisene der. Det var for dyrt med høye innskuddsbarrierer, sier Due i dag. Han, som selv er bosatt på den gamle flystripa på Fornebu i Bærum, fikk brått øynene opp for boligmarkedet på Øvre Romerike.

– Jeg kjøpte en bolig i Bærum i 2009. Eiendomsmegleren spurte om jeg ikke også ville kjøpe en leilighet på Torget i Sundet. Slik ble det. Jeg slo til og den leiligheten eier jeg fortsatt. Den leies ut i dag, sier Due.

I skrivende stund har han ni boenheter til salgs på Finn.no. Tre av disse er lokale – i Ullensaker (2) og Nannestad (1). Due sier han følger en fast oppskrift:

* Favoritten er nye toromsleiligheter, det vil si boenheter med ett soverom.

* Leter i de samme områdene. Jessheim, Maura, Nannestad sentrum, Råholt og Eidsvoll sentrum er favorittstedene på Øvre Romerike.

* Kommer inn så tidlig som mulig i prosjektene. Finner de beste objektene, slår til og skriver kontrakt. Selger videre når de er innflyttingsklare.

* Styrer i stor grad unna eiendomsmeglere, men samarbeider enkelte ganger med de aller beste. Selger det meste selv, mens en eiendomsadvokat tar seg av kontrakt og oppgjør.

* Driver også med en del utleie.

Selger kun til fastpris

– Det er horribelt å betale 60-70.000 kroner til meglere for å få solgt en enkel toroms. Jeg selger kun til fastpris. Dette er jobben min, andre har andre jobber, sier Due.

– Det må være ganger hvor banken stiller krav og det tar tid før en boenhet blir solgt. Blir du aldri stresset?

– Det er klart du må like stress og høyt tempo for å holde på slik. Det er også ganger jeg blir kontaktet av banken som gjerne vil ha pengene sine. Men dette kan alle gjøre i det omfanget og risikoprofil og stressnivå de selv ønsker, sier Due.

– Får du noen tilbakemeldinger på at du er en boligspekulant?

– Jeg treffer bare hyggelige folk hele tiden. Det føles heller som at jeg dekker et behov for folk, enten det er snakk om kjøp eller leie. Folk kunne selvsagt ha kjøpt leilighetene på kontrakt selv og ventet på at de ble innflyttingsklare. Men her oppe er mitt inntrykk at folk gjerne vil ha sitt neste bosted fysisk foran seg. De skal ha nøkkelen i hånda og se leiligheten før de bestemmer seg. Samt selger jeg til gunstige fastpriser, uten budrunder. Det blir godt mottatt, sier Due.

– Hvorfor styrer du konsekvent unna Oslo-markedet?

– Det er og har lenge vært høye innskuddsbarrierer. Så fort du kommer oppover på Romerike møter du en helt annen fleksibilitet. Du kan kjøpe og få tilsvarende kvalitet for en brøkdel av Oslo. På Råholt og i Sundet har du fantastisk infrastruktur med togstasjonen. I Maura har du naturen og et sentrum som bare eser ut. I tillegg er det hyggelige folk der oppe og flinke og lokale utbyggere som leverer godt resultat. Han har fortsatt klokkertro på boligmarkedet på Romerike, og spesielt på Øvre.

– Nå gjelder det bare å henge med på infrastruktur. I snitt tror jeg på to til fire prosent verdistigning for små enheter i nybygg årlig de ti neste årene i regionen, gitt at man kjøper nytt, godt og riktig, sier Frederik Due.

– Investorer er viktige

Kommunikasjonssjef Erik Lundesgaard i Eiendom Norge sier de profesjonelle boligkjøperne har en viktig funksjon i markedet.

– Boligutviklerne trenger å få solgt et gitt antall boenheter før de kan sette spaden i jorda. Det er normalt at en boliginvestor kjøper et visst antall enheter på kontrakt for så å selge videre igjen når prosjektet er ferdigstilt. Det har en positiv effekt for tilbudssiden. Igangsettingen av prosjekter skjer raskere og det blir flere tilgjengelige boliger, sier Lundesgaard. Han mener boligspekulantene har fått et ufortjent dårlig rykte.

– Slik situasjonen har vært på Østlandet de siste tiårene så er det blitt bygd altfor lite. Det er først nå man har et boligbyggenivå som møter befolkningsveksten i regionen. Det er viktig og nødvendig å ha en fungerende tilbudsside, og for å sette i gang prosjekter må utviklerne ha solgt 50–60 prosent av enhetene. Derfor har boliginvestorene en viktig rolle, sier han.

Flere ting å tenke på

Administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund sier Øvre Romerike er attraktivt som investeringsområde i boligmarkedet.

– Øvre Romerike er et vekstområde med sin nærhet til Oslo og Gardermoen, og vil trolig være et relativt attraktivt investeringsområde for dem som kjøper boliger for videresalg. Det er ikke ulovlig å spekulere i boligmarkedet, men en praksis med å kjøpe boliger under oppføring med sikte på å videreselge straks eiendommen er ferdig utbygget, har noen uheldige sider, sier Geving. Han sier en slik praksis blant annet kan bidra til å presse opp prisene.

– Det kan by på utfordringer når forbrukeren som til slutt blir eier av boligen ikke har et kontraktsforhold til utbyggeren, men til en «mellommann» som ikke har stått for oppføring av bygget, sier Geving. Han poengterer også at lovgiver har ønsket å hindre spekulasjon og derfor har lagt systemet opp til at en spekulant som ønsker å videreselge kontrakten mens boligen ennå er under oppføring, må inngå kontrakt med forbrukeren etter bustadoppføringslova.

– Dette er ikke en helt enkelt prosess, og selgeren får et selvstendig oppfyllelsesansvar overfor forbrukerkjøperen selv om selgeren altså verken har tilgang til byggeplass eller kontroll på oppføringen. I tillegg må spekulanten stille entreprenørgaranti ovenfor forbrukerkjøperen, med de kostnader og ansvar det medfører. Derfor velger spekulantene ofte å vente til boligen er ferdigstilt før de selger den videre, sier Geving. Han sier Stortinget nylig har vedtatt en endring i avhendingslova som vil innebære at spekulantene vil måtte stille selvskyldnergaranti overfor forbrukerkjøperen på lik linje med om de hadde solgt etter bustadoppføringslova.

– Det er nok ingen hemmelighet at flere har gjort gode og enkle penger på dette de siste årene, og flere og flere har kastet seg på den bølgen. Per i dag er det nok mest solskinnshistorier rundt dette, og det kan fort bli slik i framtida også. Men det som er lett for folk å glemme er to risikomomenter: Gevinstbeskatning på overskudd og at markedet stopper opp. Dersom majoriteten i et prosjekt kjøper leilighet for å «flippe» de senere, kan det bli utfordrende når alle skal selge igjen og markedet kanskje ikke har vært så godt som dem har trodd, sier eiendomsmegler Aleksander Nilsen, regionleder i Eiendomsmegler 1 i Akershus.

Frederiks råd

Frederik Due gir følgende råd til potensielle eiendomsinvestorer:

1. Start i det små.

2. Legg en klar strategi (type leilighet, område, pris, kjøp/salg, utleie, hvordan bygge verdier etc.)

3. Tenk 10 år.

4. Skaff deg en god bank som deler din strategi.

5. Prøv å komme inn i eiendomsprosjekter så tidlig som mulig. 

6. Vær innstilt på mye jobb. Det vil si å jobbe mer med det du driver med utenom eiendom for å sikre nok/mer egenkapital.

7. Aldri ta lett på utleie, det er et fag i seg selv.

 
Telefon: 63 92 27 00 // Tips oss: Skjema »
Ansvarlig redaktør (konst.):Vegard Storbråten Øye »
EUB har ikke ansvar for innhold på eksterne nettsider som det lenkes til.
 
EUB bruker informasjonskapsler. Les mer om informasjonskapsler her, og vår personvernerklæring her. Les mer om vilkår og samtykke
 
Løsningen er designet og utviklet av Hamar Media – www.hamarmedia.no